媒体评地权续期:何为“自动”可以查查字典

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昨日,国土资源部官方微博发布消息称:“4月20日,国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期的延长问题。”

4月19日晚,深圳市规划和国土资源委员会发文称:深圳市规划和国土资源委员会决定,1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同》的土地,顺延至国家法定最高年期,不用补交地价款。

另据《财经》报道,自温州土地使用年限到期的事件迅速发酵以来,多名学者认为《物权法》第149条第一款规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,“自动续期”即无条件续期,不需要补交费用。对此意见,温州市国土局的相关工作人员明确表示“不可能”,并声称“此举会造成国有资产的流失”。

土地使用权到期后,延长土地使用年期是否需要收钱,专家们展开了辩论。

据报道,在相关的法律问题研讨会上,中国政法大学教授刘莘认为,应该收取续期的费用,理由是当初国家按照20年到70年的不同档次来出让土地,也就是说,选择20年期限的,收取的土地出让金是少的。如果这部分土地在到期后免费续期到70年,对于当初直接交纳70年土地出让金的人来讲是不公平的。

北京航空航天大学法学院教授刘保玉也认为,如果续期是免费的,那么就会有一种可能性,就是开发商在取得土地使用权时,都会选择购买最短期限。

这样的理由看上去似乎有道理,但众所周知的是,现在市面上有正规产权的住宅土地使用权都是70年,因为1990年国务院已经发布了《国有土地使用权出让和转让暂行条例》,规定居住用地有70年的使用权,工业用地为50年,而温州等地出现的20年产权房屋只是“历史遗留问题”,纯属“少数派”——给极少数20年使用权的房屋免费续期,似乎会让拥有70年产权的业主感到不公,但如果您做一个调查就会发现,交了70年土地出让金的广大业主并不在乎这极少数的人占了点儿便宜,比如说新浪新闻的调查就显示,86%的受访网友认为不应该再缴纳土地出让金。

至于“开发商会选择购买最短期限”的说法,就更令人看不懂了,因为按照1990年出台的规定,土地使用权出让的年限已经按照土地用途确定了,显然不是开发商想怎么选就怎么选的。现在开发商拿地要通过拍卖,如果这个地块是住宅用地,那么里面就已经含了70年使用权,想少出点钱先买20年的?那恐怕不行。

归根结底,目前全社会关注的土地使用权续费之争来源于《物权法》第149条第1款的规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。所以,我们完全不必纠结开发商怎么选,不必担心20年产权和70年产权的业主会不会打起来,而只要弄明白“自动”这个词的意思。

打开字典、辞典,这个词的表意很明确:其一是指不用人力而用机械、电气等装置直接操作;其二是指“自己主动”。土地使用权和电器机械无关,这里显然应采用第二种释义,也就是说住宅建设用地使用权期间届满的,不需外力,更不需要什么人为的缴费充值之举,而是自然而然地、水到渠成地、主动地把使用权给续上。

对于这一点,中国社科院法学研究所研究员孙宪忠对《人民日报》记者表示:物权法里所说的“自动续期”,含义就是无条件的续期,不需要补交费用,也不需要再次办理不动产登记手续,自动地继续合法使用土地。

曾参与物权法制定的全国人大常委会法工委民法室原副主任扈纪华也认为,“温州土地使用权到期要求续交土地出让金的事情发生后,我非常吃惊,此种行为与我们当初的立法宗旨并不一致,这不是我们的意愿。”

根据立法法的规定,法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会。我们期待着,全国人大常委会根据物权法的宗旨和原则,根据“自动”这个词的本来含义,尽快给出权威的司法解释。

本报评论员 庞岚


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